Hauskauf in Deutschland: Der komplette Guide 2026

Ein deutscher Immobilienkauf kostet grob 9–15 % mehr als der reine Kaufpreis, bevor auch nur ein Euro Zinsen fließt — diese Lücke sind die Kaufnebenkosten, an denen die meisten ausländischen Käufer scheitern, weil sie sie unterschätzen. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das 36.000–48.000 € in bar, zusätzlich zur Eigenkapitalquote, bevor ein Schlüssel übergeben wird. Dieser Guide bildet die gesamte Reise ab: ob Sie überhaupt kaufen dürfen, was es wirklich kostet, wie die Finanzierung funktioniert, was Schritt für Schritt passiert, ob Mieten die bessere Wahl sein könnte, und welche Versicherung Ihre Bank vor dem Abschluss verlangt. Jeder Abschnitt ist eine Zusammenfassung — die vollständige Antwort finden Sie im jeweils verlinkten Deep-Dive.

TL;DR

Ausländer können in Deutschland Immobilien kaufen, ohne Wohnsitz- oder Staatsangehörigkeitsvoraussetzung — mehr dazu in Immobilie in Deutschland kaufen als Ausländer.
Die gesamten Kaufnebenkosten liegen bei rund 9–15 % des Kaufpreises, zahlbar in bar und nie Teil der Finanzierung — die vollständige Kostentabelle steht in Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland.
Die Grunderwerbsteuer allein reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein — Details in Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Jeder Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) und anschließend ins Grundbuch eingetragen werden, bevor das Eigentum rechtlich übergeht — der vollständige Ablauf steht in Hauskauf in Deutschland Schritt für Schritt.
Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei nur 47,2 %, dem niedrigsten Wert in der EU — für viele Haltezeiträume ist Mieten schlicht die günstigere Option, siehe Mieten oder kaufen in Deutschland.

KEY-STAT: 47,2 % — Anteil der Menschen in Deutschland, die die von ihnen bewohnte Immobilie besitzen — die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU (Eurostat, Stand 2024)

Die Zahl, die den Ton angibt: 47,2 %

Deutschland ist das EU-Land, in dem Eigentum die Ausnahme ist, nicht die Regel. Nur 47,2 % der Bevölkerung leben in den eigenen vier Wänden, gegenüber einem EU-Durchschnitt von deutlich über 65 % (Eurostat, Stand 2024). Das heißt nicht, dass ein Kauf eine schlechte Idee ist — es zeigt vielmehr, dass das deutsche System darauf ausgelegt ist, dass Mieten eine stabile, langfristig normale Lebensform ist, mit starkem Mieterschutz und ohne kulturellen Druck, bis zu einem bestimmten Alter Eigentümer zu sein. Wer aus einem Land kommt, in dem Eigentum die Norm ist, sollte die Kauf-oder-Miete-Entscheidung anhand deutscher Zahlen neu aufbauen, nicht anhand des Bauchgefühls aus der Heimat.

Diese Zahlen schwanken je nach Bundesland und Stadt erheblich — deshalb verweist dieser Guide immer wieder auf Spoke-Artikel mit lokalem Detail, statt alles zu einer Durchschnittszahl zu verrechnen. Allein die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland um volle drei Prozentpunkte, und das Preis-Miet-Verhältnis in München hat mit dem in Leipzig wenig gemein.

Ja, Ausländer können kaufen — das ändert sich wirklich

Es gibt weder eine Wohnsitz- noch eine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Deutschland. Auch mit einem Touristenvisum kann man rechtlich eine Wohnung kaufen, und das passiert regelmäßig. Was sich für Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit und ohne Wohnsitz in Deutschland ändert, ist nicht die Berechtigung, sondern die Finanzierung: Banken verlangen in der Regel eine höhere Eigenkapitalquote, teils 30–40 % statt der 10–20 %, die ein Resident mit deutscher Schufa-Historie einbringen müsste, weil die Bank das zusätzliche Risiko eines Kreditnehmers ohne lokale Bonitätshistorie oder deutschen Arbeitsvertrag einpreist. Manche Banken vergeben gar keine Kredite an Nicht-Residenten, was die Auswahl schon vor dem ersten Zinsvergleich einschränkt. Die vollständige Übersicht zu Eigentumsregeln, Ausweisanforderungen und den Auswirkungen des Aufenthaltsstatus auf die Finanzierung finden Sie in Immobilie in Deutschland kaufen als Ausländer.

Der wahre Preis: Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer

Bevor Sie auch nur einen Euro Miete mit einem Euro Zinsen vergleichen, zahlt jeder Käufer in Deutschland vorab eine fünfstellige Summe, die in keiner Finanzierungsrechner-Kopfzeile auftaucht. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Posten zusammen:

Grunderwerbsteuer — von jedem Bundesland selbst festgelegt, aktuell 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Notar und Grundbuch — bundesweit rund 1,5–2,0 %; die notarielle Beurkundung ist keine Option, sondern eine gesetzliche Pflicht nach § 311b BGB, damit der Kauf überhaupt wirksam ist.
Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist — seit der Reform 2020 (§§ 656a–656d BGB) wird die Provision bei privaten Käufern ungefähr hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei der Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer noch bis zu rund 3,57 % des Kaufpreises betragen kann.

So sieht das bei derselben 400.000-€-Wohnung im günstigsten und im teuersten Grunderwerbsteuer-Bundesland aus, jeweils mit Makler:

Kostenposten	Bayern (3,5 % GrESt)	NRW (6,5 % GrESt)
Grunderwerbsteuer	14.000 €	26.000 €
Notar + Grundbuch (~1,75 %)	7.000 €	7.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil, bis 3,57 %)	bis zu 14.280 €	bis zu 14.280 €
Gesamte Kaufnebenkosten	~35.280 € (~8,8 %)	~47.280 € (~11,8 %)

Das ist ein Unterschied von rund 12.000 €, einzig verursacht dadurch, auf welcher Seite einer Landesgrenze die Immobilie liegt — bevor überhaupt der eigentliche Kaufpreis oder die Finanzierungskonditionen ins Spiel kommen. Die bundesweite Kostenaufstellung mit allen Bundesländern und einem reinen Grunderwerbsteuer-Rechner finden Sie in Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland und Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Warnung

Kaufnebenkosten werden bar bezahlt — deutsche Banken finanzieren Grunderwerbsteuer, Notar oder Maklerprovision in der Regel nicht über die Finanzierung mit, sondern nur den Kaufpreis (und selbst davon meist nicht 100 %). Wer nur das Eigenkapital für den Kaufpreis mitbringt und keinen separaten Puffer für die Kaufnebenkosten einplant, erlebt den häufigsten Grund dafür, dass eine Finanzierungszusage spät im Prozess ins Stocken gerät.

Finanzierung: Baufinanzierung und Eigenkapital für Nicht-EU-Käufer

Die Baufinanzierung ist in Deutschland typischerweise ein Darlehen mit fester Zinsbindung über einen bestimmten Zeitraum (häufig 10, 15 oder 20 Jahre) statt eines variablen Zinssatzes, wie er anderswo üblich ist; die Restschuld wird am Ende der Laufzeit über eine Anschlussfinanzierung neu finanziert. Zehnjährige Zinsbindungen lagen laut Interhyp und Finanztip bis Mitte 2026 grob im Bereich hoher 3 % bis niedriger 4 % — eine Momentaufnahme, die man auch so behandeln sollte, denn die Bauzinsen bewegen sich wöchentlich mit den Anleiherenditen und sind keine feste Planungsgröße.

Für Residenten mit stabilem deutschem Einkommen und solider Schufa-Bewertung ist eine Finanzierung von 80–90 % des Kaufpreises (Beleihungsauslauf) üblich, wobei der Käufer die restliche Eigenkapitalquote plus sämtliche Kaufnebenkosten in bar aufbringt. Für Nicht-EU-Käufer ohne Wohnsitz in Deutschland steigt diese Eigenkapitalanforderung spürbar — oft auf 30–40 % des Kaufpreises oder mehr —, weil die Bank sich nicht auf eine deutsche Bonitätshistorie stützen kann wie bei einem Resident. Die vollständige Mechanik der Antragstellung, benötigte Unterlagen und wie Schufa und Einkommensnachweis gewichtet werden, finden Sie in Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer.

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Schritt für Schritt: vom Angebot zum Schlüssel

Der Kaufprozess folgt einer festen rechtlichen Reihenfolge, die sich je nach Bundesland kaum unterscheidet — nur im Tempo:

Besichtigung und Angebot. Ein akzeptiertes Angebot ist in Deutschland noch nicht bindend — verbindlich wird nichts vor dem Notartermin.
Prüfung des Vertragsentwurfs. Der Notar (eine neutrale Amtsperson, nicht der Anwalt einer der Parteien) erstellt den Kaufvertrag; Käufer erhalten üblicherweise mindestens 14 Tage zur Prüfung.
Notarielle Beurkundung. Beide Parteien unterschreiben vor dem Notar; nach § 311b BGB ist dieser Schritt zwingend — ein privater Vertrag ohne Beurkundung ist unwirksam.
Grundbucheintrag. Der Notar veranlasst eine Auflassungsvormerkung, der Käufer zahlt, und das vollständige Eigentum wird eingetragen, sobald die Gelder geflossen sind.
Übergabe. Die Schlüssel wechseln den Besitzer, sobald Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten beglichen sind und der Grundbucheintrag bestätigt wurde.

Vom akzeptierten Angebot bis zur Schlüsselübergabe vergehen typischerweise zwei bis vier Monate, meist getrieben von der Finanzierung und der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts, weniger vom Notartermin selbst. Den vollständigen Zeitplan, die Zuständigkeiten je Phase und die benötigten Unterlagen finden Sie in Hauskauf in Deutschland Schritt für Schritt.

Mieten oder kaufen? Die Break-even-Frage, die dieser Guide nicht für Sie beantwortet

Wenn allein die Kaufnebenkosten bei einer 400.000-€-Wohnung 35.000–48.000 € betragen können, lautet die ehrliche erste Frage nicht „Wie kaufe ich", sondern „Sollte ich, angesichts dessen, wie lange ich vorhabe zu bleiben." Das bundesweite deutsche Preis-Miet-Verhältnis liegt, basierend auf typischen Mietrenditen, bei rund dem 29-Fachen — ein Bereich, in dem ein konservatives Wertsteigerungsmodell zeigt, dass Mieten über weit mehr als ein Jahrzehnt günstiger bleibt, während eine Boom-Annahme (~3,5 %/Jahr, wie 2010–2022) den Break-even auf rund sieben Jahre verkürzen kann. Keines von beidem ist universell — beides hängt vom tatsächlichen Verhältnis in Ihrer Stadt ab und davon, wie lange Sie ehrlich planen zu bleiben. Die vollständige Rechnung mit jeder benannten Annahme finden Sie in Mieten oder kaufen in Deutschland.

Die Versicherung, die Ihre Bank vor dem Abschluss verlangt

Die meisten deutschen Baufinanzierer geben Gelder erst frei, wenn der Nachweis einer Wohngebäudeversicherung vorliegt, da die Immobilie der Bank über 10–20 Jahre als Sicherheit dient. Die Wohngebäudeversicherung deckt das Gebäude selbst ab — Feuer, Sturm und, als ernstzunehmender Zusatzbaustein, Elementarschäden wie Hochwasser und Starkregen. Sie ist eine eigenständige Police, getrennt von der Hausratversicherung, die den Inhalt der Wohnung abdeckt und für Eigennutzer optional, aber üblich ist. Beides zu verwechseln ist ein häufiger Fehler von Erstkäufern kurz vor dem Notartermin.

Tipp

Kalkulieren Sie das Angebot für Ihre Wohngebäudeversicherung frühzeitig in Ihr Abschlussbudget ein, um eine späte Hektik zu vermeiden — Banken wollen die Police in der Regel vor oder spätestens beim Notartermin bestätigt sehen, nicht danach.

Zwei weitere Puzzleteile

Zwei Dinge außerhalb der eigentlichen Transaktion sind wichtiger, als Neuankömmlinge oft erwarten. Erstens brauchen Sie in der Regel ein funktionierendes deutsches Bankkonto, um die Auszahlung der Finanzierung zu empfangen und Hausgeld, Notarrechnungen und Grunderwerbsteuer pünktlich zu zahlen. Zweitens beeinflusst bei angestellten Verheirateten die Steuerklasse das Nettoeinkommen, das eine Bank für die Tragfähigkeitsprüfung ansetzt — das kann die maximale Kredithöhe spürbar verschieben.

Welchen Spoke sollten Sie als Nächstes lesen?

Ihre Situation	Das sollten Sie lesen
„Ich bin weder EU-Bürger noch Resident — darf ich überhaupt kaufen?"	Immobilie in Deutschland kaufen als Ausländer
„Was kostet mich das wirklich, alles zusammengerechnet?"	Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland
„Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer dort, wo ich suche?"	Grunderwerbsteuer nach Bundesland
„Wie bekomme ich als Ausländer überhaupt eine Finanzierung?"	Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer
„Was passiert Schritt für Schritt, vom Angebot bis zum Schlüssel?"	Hauskauf in Deutschland Schritt für Schritt
„Sollte ich überhaupt kaufen, oder besser weiter mieten?"	Mieten oder kaufen in Deutschland

Häufige Fragen

Brauche ich eine deutsche Aufenthaltserlaubnis oder Staatsangehörigkeit, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Es gibt weder eine Wohnsitz- noch eine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung. Was sich für Nicht-Residenten ohne EU-Staatsangehörigkeit ändert, ist die Finanzierung, nicht die Berechtigung — Banken verlangen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil, weil sie sich nicht auf eine deutsche Bonitätshistorie stützen können.

Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Planen Sie mit rund 9–15 % des Kaufpreises für Kaufnebenkosten, bar bezahlt und getrennt von Ihrem Eigenkapital: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchgebühren (~1,5–2,0 %) und, sofern ein Makler beteiligt ist, ein Käuferanteil an der Provision von bis zu rund 3,57 %.

Ist die Grunderwerbsteuer überall in Deutschland gleich hoch?

Nein. Sie wird von jedem der 16 Bundesländer eigenständig festgelegt und reicht aktuell von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Bundesländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein.

Ist Mieten wirklich „Geld zum Fenster hinauswerfen" im Vergleich zum Kauf?

Nicht in dem Sinne, den diese Redewendung nahelegt. Ein Kauf bringt Kaufnebenkosten mit sich, die ein Mieter nie zahlt, und je nach Preis-Miet-Verhältnis und Haltezeitraum kann Mieten über ein Jahrzehnt oder länger tatsächlich günstiger sein.

Welche Versicherung brauche ich, bevor ich eine Immobilie abschließen kann?

Kreditgeber verlangen in der Regel eine bestätigte Wohngebäudeversicherung, bevor sie Gelder freigeben, da die Immobilie ihre Sicherheit ist. Die Hausratversicherung ist eine separate, optionale Police.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationen und stellt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Grunderwerbsteuersätze, Bauzinsen, Notar- und Maklergebühren sowie Finanzierungsanforderungen ändern sich mit der Zeit und variieren je nach Anbieter, Bundesland und individueller Situation; die oben genannten Zahlen sind illustrativ und entsprechen dem Stand Mitte 2026, keine persönlichen Angebote. Vergleichen Sie aktuelle Finanzierungsangebote über lizenzierte Partner (Vergleichsportale) wie Tarifcheck, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Alle Angaben ohne Gewähr.