Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Wer eine Wohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen kauft, schuldet allein 26.000 € Grunderwerbsteuer – bevor Notarkosten anfallen, bevor überhaupt ein Umzugskarton gepackt ist. Derselbe Kauf in Bayern kostet 14.000 €. Gleicher Preis, gleicher Vertrag, 12.000 € Unterschied – und die einzige Variable ist, auf welcher Seite einer Landesgrenze die Immobilie liegt. Auf keinem Exposé steht diese Zahl, und wenn die meisten Käufer beim Notar sitzen, ist es längst zu spät, sie noch wegzuverhandeln.

12.000 €die Grunderwerbsteuer-Differenz auf dieselbe 400.000-€-Immobilie, Bayern gegenüber Nordrhein-Westfalen

Kurz gefasst

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Landessteuer auf den vollen Kaufpreis deutscher Immobilien, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Geregelt wird sie im bundesweiten Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), doch seit einer Reform 2006 legt jedes der 16 Bundesländer seinen eigenen Satz fest.
Fällig wird die Steuer, sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist – das Finanzamt erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, der meist innerhalb von etwa einem Monat zu zahlen ist.
Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein – diese Freigabe ist eine harte Hürde, keine Formalität.
Bei einer 400.000-€-Immobilie reicht die Steuer allein von 14.000 € (Bayern, 3,5 %) bis 26.000 € (die vier Länder bei 6,5 %).

Was die Grunderwerbsteuer eigentlich ist

Die Grunderwerbsteuer besteuert die Übertragung deutscher Immobilien – Grundstücke, Häuser, Wohnungen und in bestimmten Konstellationen auch Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften –, ausgelöst durch einen notariellen Kaufvertrag. Geregelt ist sie im bundesweiten Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das die rechtlichen Mechanismen einheitlich festlegt, während eine Föderalismusreform 2006 den 16 Bundesländern das Recht übertrug, ihren eigenen Prozentsatz zu bestimmen. Genau diese eine Änderung erklärt, warum Bayern bis heute 3,5 % verlangt, während mehrere nördliche und westliche Länder fast das Doppelte nehmen.

Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung nach § 9 GrEStG: im Kern das vollständige Entgelt für die Immobilie, so gut wie immer der im notariellen Vertrag genannte Kaufpreis, zuzüglich bestimmter übernommener Verbindlichkeiten oder vorbehaltener Rechte. Sie basiert weder auf dem festgestellten Bodenwert noch auf einer Bankbewertung, sondern ausschließlich auf dem, was im Vertrag tatsächlich als Gegenleistung vereinbart wurde.

Das gilt gleichermaßen, egal ob die Käuferin oder der Käufer deutsche Staatsangehörige, EU-Bürger oder Nicht-EU-Ausländer ohne Wohnsitz sind – die Grunderwerbsteuer unterscheidet nicht nach Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltsstatus. Wer aus dem Ausland kauft oder erst kürzlich nach Deutschland gezogen ist, sollte sich zusätzlich mit den übrigen Besonderheiten des Kaufprozesses vertraut machen – mehr dazu in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf als Ausländer in Deutschland.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland im Jahr 2026

Die folgenden Sätze spiegeln den aktuellen Stand für 2026 in allen 16 Bundesländern wider. Die jüngste Änderung – Bremens Anstieg auf 5,5 % – trat zum 1. Juli 2025 in Kraft, um eine Haushaltslücke zu schließen.

Baden-Württemberg bis Mecklenburg-Vorpommern

Bundesland	Satz (2026)	Zuletzt geändert
Baden-Württemberg	5,0 %	5. Nov. 2011
Bayern	3,5 %	unverändert seit 1997
Berlin	6,0 %	1. Jan. 2014
Brandenburg	6,5 %	1. Jul. 2015
Bremen	5,5 %	1. Jul. 2025
Hamburg	5,5 %	1. Jan. 2023
Hessen	6,0 %	1. Aug. 2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	1. Jul. 2019

Niedersachsen bis Thüringen

Bundesland	Satz (2026)	Zuletzt geändert
Niedersachsen	5,0 %	1. Jan. 2014
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	1. Jan. 2015
Rheinland-Pfalz	5,0 %	1. Mär. 2012
Saarland	6,5 %	1. Jan. 2015
Sachsen	5,5 %	1. Jan. 2023
Sachsen-Anhalt	5,0 %	1. Mär. 2012
Schleswig-Holstein	6,5 %	1. Jan. 2014
Thüringen	5,0 %	1. Jan. 2024

Bayern bleibt mit 3,5 % der klare Ausreißer nach unten – unverändert, seit die Länder 1997 überhaupt das Recht zur eigenen Satzfestlegung erhielten. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein teilen sich inzwischen die Obergrenze von 6,5 %. Die Richtung ist dabei keineswegs einheitlich: Thüringen senkte seinen Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %, Sachsen verdoppelte ihn 2023 nahezu von 3,5 % auf 5,5 %, und Bremen hob ihn erst zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % an. Der 2026er-Satz für Ihr Bundesland ist also etwas, das Sie kurz vor dem Notartermin noch einmal gegenprüfen sollten, statt sich auf einen älteren Artikel zu verlassen.

Hinweis

Der Satz gilt für den vollen notariell beurkundeten Kaufpreis, nicht für den festgestellten Bodenwert. Die einzige übliche, legitime Ausnahme sind echte, angemessen bepreiste bewegliche Gegenstände – eine Einbauküche oder ein freistehender Gartenschuppen, gesondert im Vertrag ausgewiesen –, weshalb manche Kaufverträge eine eigene „Inventar“-Position enthalten. Das spart einige Hundert bis niedrige Tausend Euro, keinen nennenswerten Anteil der Steuer.

Wie und wann die Steuer tatsächlich fällig wird

Die Grunderwerbsteuer kommt nicht als einzelne Rechnung auf dem Notartisch – sie folgt einer festen, im GrEStG festgelegten Vier-Schritte-Abfolge, und jeder Schritt muss abgeschlossen sein, bevor Sie tatsächlich als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen sind.

Notarieller Vertrag unterschrieben. Der Kaufvertrag wird vor einem Notar verlesen und unterzeichnet, der gesetzlich verpflichtet ist, den Vorgang kurz danach dem zuständigen Finanzamt zu melden.
Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Behörde prüft den gemeldeten Kaufpreis und schickt der Käuferseite – die nach § 13 GrEStG die steuerpflichtige Partei ist – einen förmlichen Bescheid.
Die Zahlung wird fällig. Nach § 15 GrEStG ist die Steuer in der Regel etwa einen Monat nach Erlass des Bescheids zu zahlen, wobei das Finanzamt auf Antrag auch eine Fristverlängerung gewähren kann.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erteilt, dann aktualisiert das Grundbuch. Erst nach bestätigter Zahlung stellt das Finanzamt diese steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne sie nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung, also die Eintragung, die Sie rechtlich zum Eigentümer macht, nicht vor.

Wer die Immobilie finanziert, sollte wissen, dass der Zeitplan der Bank an dieselbe Abfolge gekoppelt ist – sie will ihre Grundschuld in der Regel im selben Grundbuch-Update eintragen lassen, sodass eine verzögerte Steuerzahlung auch die Auszahlung des Darlehens verschieben kann. Wie Kreditgeber genau in diesen Ablauf eingebunden sind, erklärt unser Ratgeber zur Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer.

Warnung

Die Unterschrift beim Notar ist noch nicht mit Eigentum gleichzusetzen. Rechtlich werden Sie erst Eigentümerin oder Eigentümer, sobald das Grundbuch aktualisiert ist – und das Grundbuchamt fasst diesen Eintrag nicht an, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Wer die Steuer unterschätzt, die Zahlungsfrist verpasst oder den Bescheid anficht, riskiert, dass die gesamte Eigentumsübertragung Wochen oder Monate stockt – während die Verkäuferseite die ganze Zeit formal im Grundbuch steht.

Rechenbeispiel: dieselbe 400.000-€-Immobilie, zwei Bundesländer

So wirkt sich derselbe Kaufpreis anhand des niedrigsten und eines der höchsten 2026er-Sätze aus:

Szenario	Satz	Grunderwerbsteuer
Bayern (niedrigster Satz)	3,5 %	14.000 €
Nordrhein-Westfalen (ein 6,5-%-Land)	6,5 %	26.000 €

Diese Differenz von 12.000 € ist echtes Bargeld, fällig binnen rund eines Monats nach dem Bescheid – zusätzlich zur Anzahlung und zum eigentlichen Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten innerhalb der gesamten Kaufnebenkosten – größer als die Notarkosten, größer als die Grundbuchgebühren und häufig größer als der eigene Anteil an der Maklerprovision. Wie sich das im Detail an derselben 400.000-€-Immobilie zusammensetzt, zeigt unsere vollständige Übersicht der Kaufnebenkosten 2026.

Tipp

Weil die Steuer auf dem Vertragspreis und nicht auf einer Bankbewertung basiert, versuchen manche Käufer, sie zu senken, indem sie eine Einbauküche oder andere bewegliche Gegenstände separat in Rechnung stellen lassen. Das funktioniert nur, wenn diese Positionen wirklich eigenständig und angemessen bepreist sind – das Finanzamt prüft überhöhte „Inventar“-Werte, die allein zur Reduzierung der Bemessungsgrundlage dienen, regelmäßig, und ein erfolgreicher Einspruch bedeutet später Nachzahlung plus Zinsen.

Befreiungen und Sonderfälle

Einige Konstellationen fallen vollständig aus dem Standardsatz heraus. Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie Verwandten – Eltern, Kinder, Enkel – sind nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig davon, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Auch sehr geringwertige Vorgänge, grob unterhalb von rund 2.500 €, bleiben regelmäßig steuerfrei. Auf gewerblicher Seite können bestimmte Share-Deal-Strukturen bei immobilienhaltenden Gesellschaften die unmittelbare Auslösung der Steuer vermeiden, allerdings wurden die Missbrauchsvorschriften in den letzten Jahren deutlich verschärft – das ist eindeutig ein Fall für einen Steuerberater, keine Struktur zum Selbstbasteln.

Für den gewöhnlichen privaten Käufer, der eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erwirbt, greift keine dieser Ausnahmen – für diesen Kauf gilt schlicht der oben genannte Landessatz.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland 2026?

Das hängt vollständig vom Bundesland ab: Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einer 400.000-€-Immobilie bedeutet das allein zwischen 14.000 € und 26.000 € an Steuer, berechnet auf den vollen notariellen Kaufpreis.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern, mit 3,5 %, unverändert seit die Steuer 1997 zur Ländersache wurde. Die nächste Stufe – Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen – liegt 2026 bei 5,0 %.

Wann genau muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang dem Finanzamt, das einen Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Die Zahlung ist nach § 15 GrEStG in der Regel etwa einen Monat nach Erlass dieses Bescheids fällig, wobei mitunter eine Fristverlängerung beantragt werden kann.

Kann ich die Grunderwerbsteuer legal senken oder vermeiden?

Nur in klar definierten Ausnahmefällen: Übertragungen zwischen Ehegatten oder direkten Verwandten sind nach § 3 GrEStG befreit, und sehr geringwertige Vorgänge liegen unterhalb der Schwelle, ab der die Steuer überhaupt ausgelöst wird. Für einen gewöhnlichen Kauf zwischen fremden Parteien gilt der Landessatz auf den vollen Vertragspreis – einen allgemeinen Rabatt für private Käufer gibt es nicht.

Gilt die Grunderwerbsteuer auch, wenn ich keine deutsche Staatsangehörigkeit oder keinen Wohnsitz in Deutschland habe?

Ja. Die Steuer knüpft an den Vorgang und die Lage der Immobilie an, nicht an Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltsstatus der Käuferseite – ausländische Käufer zahlen exakt denselben Landessatz wie deutsche Einwohner.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationen und stellt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die genannten Grunderwerbsteuersätze sind 2026er-Werte aus den zugrunde liegenden Quellen und können sich ändern; prüfen Sie den aktuellen Satz für Ihr Bundesland stets beim zuständigen Finanzministerium, Ihrem Notar oder einem Steuerberater, bevor Sie einen Kauf kalkulieren. Ein Vergleich verschiedener Anbieter läuft, wo relevant, ausschließlich über lizenzierte Partner (Vergleichsportale). Alle Angaben ohne Gewähr.

Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland