Mieten oder Kaufen in Deutschland: Wann sich Kauf lohnt

Nur 47,2 % der Menschen in Deutschland besitzen die Wohnung oder das Haus, in dem sie leben – die niedrigste Wohneigentumsquote in der Europäischen Union, gegenüber einem EU-Durchschnitt von 68,4 % (Eurostat, Daten 2024, veröffentlicht 2026). Wenn Sie seit Jahren Kaltmiete zahlen und sich fragen, ob Sie damit „Geld zum Fenster hinauswerfen“, ist diese Lücke der erste Hinweis darauf, dass Ihr Instinkt – geprägt von einem Heimatland, in dem Eigentum die Norm ist – sich nicht automatisch auf Deutschland übertragen lässt. Mieten ist hierzulande kein Trostpreis für alle, die sich einen Kauf nicht leisten können. Für viele Haltedauern spricht die Rechnung tatsächlich für das Mieten – vor allem wegen eines Postens, der in der Schlagzeile keines Baufinanzierungsrechners auftaucht: die Kaufnebenkosten, die grob 9–15 % des Kaufpreises ausmachen, bevor Sie auch nur einen einzigen Quadratmeter besitzen.

Dieser Beitrag sagt Ihnen nicht, ob Mieten oder Kaufen für Sie die richtige Wahl ist. Er baut eine transparente Break-even-Rechnung auf – mit jeder Annahme offen benannt –, damit Sie mit Ihren eigenen Zahlen selbst sehen können, wie lange Sie ungefähr bleiben müssten, bevor sich ein Kauf gegenüber dem Mieten an Ihrem Wohnort auszahlt.

Warum Mieten hier der statistische Normalfall ist

Deutschlands niedrige Wohneigentumsquote ist kein kultureller Zufall – sie ist die Folge zweier struktureller Tatsachen, die die meisten Neuankömmlinge erst entdecken, nachdem sie bereits einen Mietvertrag unterschrieben haben. Erstens sind die Mieterrechte hier ungewöhnlich stark: Kündigungsfristen, Mietpreisbremsen in vielen Städten und praktisch unbefristete Mietverträge machen Mieten zu einer stabilen langfristigen Wohnform statt zu einer Übergangslösung – das ist nicht in jedem Land so. Zweitens sind die Transaktionskosten beim Kauf hoch und vollständig im Voraus fällig, was die Rechnung für alle verändert, die vielleicht umziehen, den Job wechseln oder sich schlicht nicht sicher sind, ob sie zehn Jahre oder länger in derselben Wohnung bleiben.

Ein hilfreicher Blickwinkel für die Frage „lohnt sich Kaufen für mich“ ist das Preis-Miete-Verhältnis – der Kaufpreis einer Immobilie geteilt durch ihre vergleichbare Jahreskaltmiete. Es ist ein grober, aber durchaus aussagekräftiger Indikator: Ein niedriges Verhältnis (grob unter 15) spricht meist für zügiges Kaufen; ein mittleres Verhältnis (15–20) hängt stark davon ab, wie lange Sie bleiben; ein hohes Verhältnis (20 und mehr) bedeutet meist, dass Mieten lange konkurrenzfähig bleibt, sofern die Preise nicht überdurchschnittlich weitersteigen. Deutschlands durchschnittliche Bruttomietrendite liegt bundesweit bei rund 3,4 % – das entspricht einem Preis-Miete-Verhältnis von knapp 29 – tief im Bereich „Mieten bleibt oft lange konkurrenzfähig“. Berlin, mit einer vergleichsweise höheren Rendite von rund 4,8 %, liegt näher bei 21; München, mit Renditen näher an 2,6 %, liegt näher bei 38. Die Stadt spielt eine ebenso große Rolle wie das Land.

Die Rechnung, die Ihre Break-even-Uhr zurücksetzt: Kaufnebenkosten

Bevor Sie auch nur einen Euro Miete mit einem Euro Hypothekenzins vergleichen, hat eine Käuferin oder ein Käufer in Deutschland bereits eine fünfstellige Summe ausgegeben, die eine mietende Person nie anfasst. Das sind die Kaufnebenkosten – die nicht verhandelbaren Nebenkosten des Erwerbs:

Kostenposten	Typischer Satz	Bei einer 400.000-€-Wohnung
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %, je nach Bundesland	14.000–26.000 €
Notar + Grundbuch	~1,5–2,0 %, bundesweit	6.000–8.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil, falls anwendbar)	bis zu ~3,57 % inkl. MwSt.	bis zu 14.280 €
Kaufnebenkosten gesamt	~9–15 %	rund 36.000–48.000 €+

Diese Kosten werden bar bezahlt – Banken finanzieren sie in der Regel nicht über die Baufinanzierung mit – und sind in dem Moment weg, in dem Sie unterschreiben, egal ob Sie die Wohnung zwei oder zwanzig Jahre behalten. Die vollständige bundesweite Gebührenaufschlüsselung nach Bundesland finden Sie in der Kostenaufstellung zum Hauskauf in Deutschland.

Eine durchgerechnete Break-even-Rechnung: eine Wohnung, drei Wachstumsszenarien

Hier ist das Modell, mit jeder Eingabe offen benannt, damit Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen können.

Illustrative Annahmen (Berlin, 400.000-€-Wohnung, ~80 m²):

• Kaufpreis: 400.000 €; 10 % Anzahlung (40.000 €); 90 % Baufinanzierung (360.000 €)
• Kaufnebenkosten: ~11,6 % (24.000 € Grunderwerbsteuer bei Berlins 6-%-Satz + 8.000 € Notar/Grundbuch + 14.280 € Makleranteil der Käuferseite) = 46.280 €, bar am ersten Tag fällig
• Baufinanzierung: 10 Jahre fest zu ~4,0 % für diesen Beleihungsauslauf (Interhyp/Finanztip, Stand Mitte 2026), im Modell konstant gehalten statt die fallende Restschuld eines Annuitätendarlehens abzubilden – eine Vereinfachung, die die tatsächliche Kostenersparnis über die Zeit eher unterschätzt
• Hausgeld / nicht umlagefähige Instandhaltungsrücklage: ~1 % des Kaufpreises/Jahr (4.000 € im ersten Jahr), steigend um 2 %/Jahr mit der Inflation
• Vergleichbare Kaltmiete: ~1.140 €/Monat im ersten Jahr (entspricht dem ~29-fachen bundesweiten Preis-Miete-Verhältnis), steigend um 2,5 %/Jahr
• Alternative Kapitalanlage der mietenden Person: Die 86.280 €, die die kaufende Person als Anzahlung plus Kaufnebenkosten ausgibt, werden stattdessen von der mietenden Person angelegt, illustrativ mit 5 %/Jahr vor Steuern – eine Vereinfachung, die nur diesem Einmalbetrag Wachstum gutschreibt, nicht laufenden monatlichen Ersparnissen, was die Mietseite in die andere Richtung leicht unterschätzt

Kumulierte Nettokosten (Miete/laufende Kosten abzüglich des ausgleichenden Gewinns – Wertsteigerung für die Käuferseite, Anlagewachstum für die Mieterseite) bei drei Annahmen zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien:

Haltedauer	Kumulierte Nettokosten – Mieten	Kumulierte Nettokosten – Kaufen bei 2,0 %/Jahr (konservativ)	Kumulierte Nettokosten – Kaufen bei 3,5 %/Jahr (Boom 2010–2022)
5 Jahre	~48.000 €	~97.000 €	~64.000 €
7 Jahre	~68.000 €	–	~68.000 € (ungefährer Break-even)
10 Jahre	~99.000 €	~146.000 €	~35.000 € (Kaufen vorn)
20 Jahre	~207.000 €	~237.000 €	Kaufen deutlich vorn

Lesen Sie die Tabelle als Formverlauf, nicht als Angebot: Bei konservativer, nahezu inflationsgleicher Wertsteigerung (~2 %/Jahr) zeigt dieses Modell, dass Mieten über das gesamte betrachtete 20-Jahres-Fenster günstiger bleibt – Kaufen schließt die Lücke erst, wenn eine Baufinanzierung weitgehend abbezahlt ist und sich jahrzehntelange Mieterhöhungen aufsummiert haben. Bei Wertsteigerung näher an Deutschlands Boomdurchschnitt 2010–2022 (~3,5 %/Jahr) liegt der Break-even derselben Wohnung bei rund 7 Jahren. Die Realität liegt irgendwo zwischen diesen beiden Linien, und niemand kann im Voraus sagen, welcher davon Ihre Stadt und Ihr Jahrzehnt ähneln wird – genau deshalb ist die ehrliche Einordnung eine Spanne, keine einzelne Zahl.

Wo sich Kauf tatsächlich lohnt

Losgelöst von der Tabelle tauchen einige Bedingungen immer wieder in Szenarien auf, in denen Kaufen gewinnt:

• Eine lange, ziemlich sichere Haltedauer. Die Kaufnebenkosten sind ein Fixkosten-Posten, der sich auf die Anzahl der Jahre verteilt, die Sie bleiben – zehn Jahre „abgeschriebene“ Kaufnebenkosten pro Jahr sind eine ganz andere Zahl als drei Jahre.
• Ein Markt mit niedrigerem Preis-Miete-Verhältnis als der bundesweite Schnitt von ~29x. Städte oder Viertel, in denen Kaufpreise näher bei 15–20x der Jahresmiete liegen, schließen die Lücke deutlich schneller, weil die laufenden Kosten näher an dem liegen, was Miete ohnehin kosten würde.
• Anhaltende Preissteigerungen oberhalb der konservativen Basisannahme. Die Sensitivitätstabelle oben zeigt, wie stark sich die Antwort zwischen einer 2-%- und einer 3,5-%-Jahresannahme verschiebt – das ist der mit Abstand größte Hebel in der gesamten Rechnung, und zugleich der, den niemand im Voraus garantieren kann.
• Das Erreichen des Endes der Baufinanzierung. Ist ein Darlehen abbezahlt, sinken die laufenden Wohnkosten der Eigentümerin oder des Eigentümers auf Hausgeld, Instandhaltung und Grundsteuer – einen kleinen Bruchteil der Marktmiete – während die Miete einer mietenden Person unbegrenzt weiter steigt. Das passt meist zu Käuferinnen und Käufern, die vorhaben, über das Ende der Zinsbindung hinaus an einem Ort zu bleiben, mehr als zu solchen, die ein Fünf- oder Zehn-Jahres-Fenster optimieren.
• Sicherheit des Wohnrechts um ihrer selbst willen zu schätzen. Manche Käuferinnen und Käufer akzeptieren ein finanziell nahezu neutrales Ergebnis, weil sie die Gewissheit wollen, die mit Eigentum einhergeht, unabhängig von der Rechnung – das ist ein legitimer Grund, nur eben ein anderer als ein reines Break-even-Argument.

Wer einen Kauf ernsthaft erwägt, für den zählt das Verständnis, wie Baufinanzierung für Ausländer in Deutschland tatsächlich funktioniert – und, falls die kaufende Person keinen EU-/deutschen Aufenthaltsstatus hat, was sich am nötigen Eigenkapital für ausländische Käuferinnen und Käufer ändert – ebenso viel wie die Annahme zur Wertsteigerung, da die Finanzierungskonditionen die gesamte Rechnung für sich genommen verschieben.

So übertragen Sie das auf Ihre eigenen Zahlen

Das Modell oben ist eine Vorlage, kein Urteil. Um es anzupassen: Nehmen Sie Ihren tatsächlichen Kaufpreis, teilen Sie ihn durch die Jahreskaltmiete einer wirklich vergleichbaren Wohnung in der Nähe, und sehen Sie, wo dieses Preis-Miete-Verhältnis landet – unter 15, zwischen 15 und 20, oder über 20. Addieren Sie die realen Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland, statt die Berliner Zahl oben zu übernehmen. Wählen Sie dann eine Haltedauer-Spanne, die Sie ehrlich einplanen können, und prüfen Sie, ob diese das untere Ende der Break-even-Spanne für Ihr Verhältnis erreicht, das obere Ende, oder keins von beidem. Ein Verhältnis nahe dem bundesweiten Durchschnitt mit einem Fünf-Jahres-Horizont sieht sehr anders aus als dasselbe Verhältnis mit einem Fünfzehn-Jahres-Horizont – meist entscheidet der Horizont die Antwort, nicht das Verhältnis allein.

Häufig gestellte Fragen

Ist Mieten in Deutschland wirklich „Geld zum Fenster hinauswerfen“?

Nicht in dem Sinn, den diese Redewendung nahelegt. Miete bezahlt Wohnraum für diesen einen Monat, genauso wie Kaufen Wohnraum plus (irgendwann) Eigenkapital bezahlt – aber Kaufen trägt zusätzlich Kaufnebenkosten von rund 9–15 % im Voraus, die eine mietende Person nie zahlt. Ob Mieten oder Kaufen finanziell vorn liegt, hängt von der Haltedauer und dem lokalen Preis-Miete-Verhältnis ab, nicht von einer pauschalen Regel, dass Miete verschwendetes Geld sei.

Was ist ein „gutes“ Preis-Miete-Verhältnis in Deutschland?

Es gibt keine einzelne Zahl, die überall gilt, aber als grobe, weit verbreitete Faustregel: Verhältnisse unter etwa 15 sprechen meist für zügiges Kaufen, 15–20 hängen stark davon ab, wie lange Sie bleiben, und über 20 bleibt Mieten meist lange finanziell konkurrenzfähig, sofern die Preise nicht schneller als eine konservative Basisannahme steigen. Deutschlands bundesweiter Durchschnitt, abgeleitet aus typischen Mietrenditen, liegt näher bei 29; einzelne Städte weichen davon erheblich ab.

Werden Kaufnebenkosten jemals erstattet oder sind sie rückforderbar?

Nein. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision sind einmalige Transaktionskosten, die beim Kauf anfallen, und keine davon kommt beim Verkauf zurück – sie mindern schlicht Ihre effektive Rendite beim Verkauf, unabhängig davon, wie sich die Immobilie entwickelt hat.

Gilt diese Break-even-Rechnung auch außerhalb Berlins?

Die Struktur gilt überall; die Zahlen nicht. Die Grunderwerbsteuersätze variieren je nach Bundesland (3,5–6,5 %), und die Preis-Miete-Verhältnisse unterscheiden sich stark von Stadt zu Stadt – Münchens Verhältnis liegt deutlich über dem Berlins, was den Break-even-Punkt dort in der Regel weiter nach hinten schiebt. Bauen Sie die Tabelle mit dem Kaufpreis, der vergleichbaren Miete und dem lokalen Steuersatz Ihrer eigenen Stadt neu auf, bevor Sie Schlüsse ziehen.

Sollte ich Baufinanzierungsangebote vergleichen, bevor ich mich entscheide?

Aktuelle Baufinanzierungskonditionen zu vergleichen ist ein nützlicher, kostengünstiger Schritt, unabhängig davon, wie die Tendenz gerade ausfällt, da der tatsächlich angebotene Zinssatz die gesamte Rechnung verändert – ein spürbar höherer oder niedrigerer Zins als die hier angenommenen ~4 % verschiebt den Break-even-Punkt in die eine oder andere Richtung.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung und keine Anlageberatung dar. Zinssätze, Grunderwerbsteuersätze, Maklerprovisionskonditionen und Immobilienpreisentwicklungen ändern sich mit der Zeit und variieren je nach Kreditgeber, Bundesland und Stadt; die oben durchgerechneten Zahlen sind illustrative Annahmen, keine Angebote. Vergleichen Sie aktuelle Baufinanzierungsangebote über lizenzierte Partner (Vergleichsportale) wie Tarifcheck, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Alle Angaben ohne Gewähr.