Kaufnebenkosten Hauskauf Deutschland 2026

36.280 € bis 62.560 €. Das ist die gesamte Bandbreite der Kaufnebenkosten auf ein und dasselbe 400.000-€-Haus in Deutschland – abhängig einzig davon, in welchem Bundesland es liegt und wie die Maklerprovision aufgeteilt wird. Diese Zahl nennt Ihnen niemand, wenn Sie sich gerade in ein Inserat verliebt haben. Hier ist die tatsächliche Rechnung, Bundesland für Bundesland.

Kurz gefasst

Die gesamten Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland liegen bei 9 %–15 % des Kaufpreises, zusätzlich zum Kaufpreis selbst.
Die Grunderwerbsteuer allein reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Bundesländern – der größte Hebel.
Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gesetzlich festgelegt (GNotKG) bei rund 1,5 % + 0,5 % – überall gleich, nicht verhandelbar.
Die Maklerprovision wird seit einem Gesetz aus dem Jahr 2020 bei Häusern und Wohnungen gesetzlich zu etwa 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – dieser Schutz hat jedoch reale Grenzen.
Banken finanzieren diese Kosten so gut wie nie mit – die meisten Käufer benötigen den vollen Betrag zusätzlich zum Eigenkapital in bar.

Wenn Sie noch ganz am Anfang des Kaufprozesses stehen, lohnt sich zunächst ein Blick in unseren Grundlagenartikel zum Immobilienkauf als Ausländer in Deutschland – die folgende Rechnung setzt genau dort an, wo dieser Artikel aufhört.

Grunderwerbsteuer: der größte Posten – und er variiert je nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf die Übertragung von Grundbesitz, fällig sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist. Seit eine Föderalismusreform 2006 jedem Bundesland das Recht gab, seinen eigenen Satz festzulegen, sind die 16 Länder auseinandergedriftet – und mehrere haben ihre Sätze erst 2023–2025 erneut angehoben. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € reicht allein die Steuer von 14.000 € bis 26.000 €, rein abhängig vom Standort.

Bundesland	Satz (2026)	Zuletzt geändert
Baden-Württemberg	5,0 %	5. Nov. 2011
Bayern	3,5 %	unverändert seit 1997
Berlin	6,0 %	1. Jan. 2014
Brandenburg	6,5 %	1. Jul. 2015
Bremen	5,5 %	1. Jul. 2025
Hamburg	5,5 %	1. Jan. 2023
Hessen	6,0 %	1. Aug. 2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	1. Jul. 2019

Bundesland	Satz (2026)	Zuletzt geändert
Niedersachsen	5,0 %	1. Jan. 2014
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	1. Jan. 2015
Rheinland-Pfalz	5,0 %	1. Mär. 2012
Saarland	6,5 %	1. Jan. 2015
Sachsen	5,5 %	1. Jan. 2023
Sachsen-Anhalt	5,0 %	1. Mär. 2012
Schleswig-Holstein	6,5 %	1. Jan. 2014
Thüringen	5,0 %	1. Jan. 2024

Bayern bleibt der Ausreißer bei 3,5 % – seit der Reform nie angehoben. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein teilen sich inzwischen den Spitzensatz von 6,5 %. Die Bewegung verläuft nicht nur in eine Richtung: Thüringen senkte seinen Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %, während Sachsen seinen Satz 2023 von 3,5 % auf 5,5 % annähernd verdoppelte und Bremen erst zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % anhob, um eine Haushaltslücke zu schließen.

Hinweis

Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen notariell beurkundeten Kaufpreis erhoben, nicht nur auf den Bodenwert, und schließt in der Regel nur separat ausgewiesene bewegliche Gegenstände aus (zum Beispiel eine Einbauküche), sofern diese im Vertrag tatsächlich getrennt bepreist werden – ein gängiger, legitimer Weg, mit dem Käufer ein paar Hundert, nicht Tausende Euro sparen.

Notar- und Grundbuchkosten: bundesweit festgelegt, nicht verhandelbar

Anders als die Grunderwerbsteuer sind Notar- und Grundbuchkosten durch ein einziges Bundesgesetz geregelt – das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) –, weshalb sie unabhängig vom gewählten Notar überall in Deutschland identisch ausfallen. Einen günstigeren Notar können Sie sich nicht aussuchen, so wie Sie es bei einer Bank könnten.

Kalkulieren Sie mit rund 1,5 % des Kaufpreises für die Notarkosten (Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung sowie die Abwicklung der Eigentumsübertragung) und weiteren 0,5 % für das Grundbuchamt (die eigentliche Eintragung im Grundbuch sowie eine neue Grundschuldeintragung, falls Sie finanzieren). Zusammen ergibt das etwa 1,5–2 % kombiniert, und der Gebührenrahmen ist degressiv – der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis leicht, sodass eine 800.000-€-Immobilie bei den Notarkosten nicht proportional doppelt so teuer wird wie eine 400.000-€-Immobilie.

Tipp

Wenn Sie einen Teil des Kaufs finanzieren, fragen Sie frühzeitig bei Ihrer Bank nach, welchen Weg der Grundschuldeintragung sie benötigt – eine Grundschuldeintragung ist ein realer Kostenposten, der beim ersten Budgetentwurf leicht vergessen wird.

Maklerprovision: das Gesetz von 2020 und seine Grenzen

Über weite Strecken der deutschen Geschichte trugen Käufer routinemäßig die gesamte Maklerprovision, mitunter 6–7 % des Kaufpreises, während der Verkäufer nichts zahlte. Das änderte sich mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, das die §§ 656a–656d BGB einführte. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die von einem Verbraucher gekauft werden, verlangt das Gesetz nun, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Provision trägt – in der Praxis hat sich das in den meisten Transaktionen zu einer echten 50/50-Teilung eingespielt.

Die Gesamtprovision variiert weiterhin regional und wird meist inklusive 19 % Mehrwertsteuer angegeben: Die meisten Bundesländer liegen bei rund 7,14 % insgesamt (3,57 % je Seite), während einige nördliche Bundesländer etwas niedriger liegen – Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei rund 5,95 % insgesamt (≈2,98 % je Seite) sowie Hamburg bei rund 6,25 % (≈3,13 % je Seite).

Achtung

Der 50/50-Teilungsschutz nach §§ 656c–656d BGB gilt ausschließlich für Häuser und Wohnungen, die von einem privaten Käufer erworben werden – er gilt nicht für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Kaufen Sie eines dieser Objekte, kann Ihnen weiterhin die volle Maklerprovision allein auferlegt werden, ohne gesetzliche Deckelung. Klären Sie Objektart und Provisionsteilung schriftlich, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Das Rechenbeispiel: drei reale Szenarien bei 400.000 €

So summieren sich diese drei Kostenblöcke bei einem identischen 400.000-€-Haus, in drei realistischen Konstellationen.

Szenario	Grunderwerbsteuer	Notar + Grundbuch	Maklerprovision	Gesamte Kaufnebenkosten
Bayern, geteilte Provision	3,5 % / 14.000 €	2,0 % / 8.000 €	3,57 % / 14.280 €	9,07 % / 36.280 €
NRW, geteilte Provision	6,5 % / 26.000 €	2,0 % / 8.000 €	3,57 % / 14.280 €	12,07 % / 48.280 €
Saarland, Grundstück/Gewerbe – volle Provision	6,5 % / 26.000 €	2,0 % / 8.000 €	7,14 % / 28.560 €	15,64 % / 62.560 €

36.280 €–62.560 €die Kaufnebenkosten-Spanne auf ein identisches 400.000-€-Haus, abhängig einzig von Bundesland und Provisionsteilung

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Szenario liegt bei über 26.000 € – für viele Neuankömmlinge mehr als ein halbes Netto-Jahresgehalt – und kein Cent davon kauft Ihnen mehr Haus. Es ist in jeder Zeile exakt dieselbe 400.000-€-Immobilie.

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Budgetierung: warum Bargeld wichtiger ist als der Zinssatz

Die meisten deutschen Banken finanzieren den Kaufpreis und, bei starker Eigenkapitalquote, mitunter auch einen Teil der Nebenkosten – doch die verbreitete Annahme unter Baufinanzierungsberatern ist, dass Kaufnebenkosten aus Ihren eigenen Mitteln bezahlt werden, getrennt vom Darlehen. Wenn Sie über einen Sparplan Ihren Kapitalpuffer aufgebaut haben, statt ihn auf einem niedrig verzinsten Konto liegen zu lassen, ist genau das der Topf, für den er gedacht ist.

Praktisch bedeutet das: Ein Käufer, der ein 400.000-€-Haus in einem Bundesland mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und geteilter Provision anpeilt, benötigt rund 48.000 € an liquidem Bargeld allein für die Kaufnebenkosten – bevor auch nur ein Euro Eigenkapital für die Immobilie selbst fließt. Leiten Sie dieses Geld über ein Konto, auf das Sie kurzfristig tatsächlich zugreifen können – unser Überblick über deutsche Bankkonten für Neuankömmlinge hilft, falls Sie noch nicht entschieden haben, wo Sie das Geld bis zum Notartermin parken.

Typische Fehler beim Umgang mit Kaufnebenkosten

Nur die Anzahlung budgetieren, nicht die Nebenkosten. Ein 20-%-Eigenkapitalplan wird stillschweigend zu einem 29–35-%-Barbedarf, sobald Grunderwerbsteuer, Notar und Provision obendrauf kommen.
Annehmen, die Provisionsteilung sei automatisch. Sie gilt nur für Häuser und Wohnungen, die als Verbraucher gekauft werden – lesen Sie den Maklervertrag, bevor Sie sich in Sicherheit wiegen.
Das Bundesland vor dem Angebot ignorieren. Dasselbe Budget reicht je nachdem, ob Sie in Bayern oder in NRW suchen, für ein spürbar größeres oder kleineres Haus.
Vergessen, dass laufende Kosten ab dem Tag des Notartermins beginnen. Sobald Ihnen die Immobilie gehört, wechseln Anbieter nicht von selbst – Strom- und Gebäudeversicherung in den ersten Wochen nach dem Einzug zu prüfen, ist ein häufiger früher Gewinn, ebenso wie ein Blick darauf, ob Ihre private Haftpflichtversicherung noch zu einem Eigentümer statt zu einem Mieter passt.
Den Notar nicht um einen schriftlichen Kostenvoranschlag bitten. Die GNotKG-Gebühren sind fest, aber die genaue Summe hängt von Ihrem konkreten Vertrag ab (Finanzierungseintragungen, Löschungen) – ein schriftlicher Voranschlag verhindert Überraschungen beim Notartermin.

Häufig gestellte Fragen

Was genau zählt in Deutschland zu den Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (Grundstücksübertragungssteuer), Notarkosten, Grundbuchkosten und – sofern ein Makler beteiligt war – Ihr Anteil an der Maklerprovision. In Summe machen sie typischerweise 9–15 % des Kaufpreises aus, zusätzlich zum Kaufpreis selbst.

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten bei einem Hauskauf in Deutschland?

Für einen Verbraucher, der mit Maklerbeteiligung ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist eine realistische Gesamtspanne 9 % bis rund 15 % des Kaufpreises. Das untere Ende spiegelt ein Bundesland mit niedriger Steuer und geteilter Provision, das obere Ende ein Bundesland mit hoher Steuer kombiniert mit einem Szenario, in dem der Käufer die volle Maklerprovision trägt.

Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?

Bayern, mit 3,5 %, unverändert seit die Steuer 1997 länderspezifisch wurde. Die nächstniedrigere Gruppe – Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen – liegt 2026 bei 5,0 %.

Muss ich als Käufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?

Für Häuser und Wohnungen, die als privater Verbraucher gekauft werden, verlangen §§ 656c–656d BGB seit Dezember 2020 in den meisten Fällen eine gleichmäßige Teilung mit dem Verkäufer. Dieser Schutz erstreckt sich nicht auf Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, bei denen Ihnen weiterhin die volle Provision auferlegt werden kann.

Können Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung eingerechnet werden?

Manche Banken finanzieren einen Teil mit, wenn Ihre Eigenkapitalposition insgesamt stark ist, doch die verbreitete Annahme in der deutschen Baufinanzierung ist, dass diese Kosten in bar bezahlt werden, getrennt vom Darlehen auf die Immobilie selbst. Klären Sie das ausdrücklich mit Ihrer Bank oder Ihrem Vermittler, bevor Sie berechnen, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung dar. Vergleichen und beantragen Sie über lizenzierte Partner (Vergleichsportale) wie Tarifcheck. Alle Angaben ohne Gewähr.

Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland (2026)