Baufinanzierungsrechner: Die Formel dahinter

Sie haben eine Wohnung gefunden, einen Preis in den Baufinanzierungsrechner einer Bank eingegeben, und die Antwort lautete "1.600 € im Monat". Jetzt fragen Sie sich, ob diese Zahl echt ist oder nur ein Widget, das Ihre Telefonnummer einsammeln soll. Es ist echte Arithmetik, und Sie können sie in fünf Minuten in einer Tabelle nachrechnen.

Dieser Ratgeber geht die Formel Zeile für Zeile durch, an einem durchgerechneten Darlehen, damit das nächste Rechner-Ergebnis keine Black Box mehr ist. Für das größere Bild, wie eine deutsche Baufinanzierung funktioniert, lesen Sie zuerst unseren Baufinanzierungs-Guide für Internationals; dieser Artikel öffnet nur den Rechner selbst.

Die Formel hinter jedem Baufinanzierungsrechner

Fast jeder Baufinanzierungsrechner in Deutschland modelliert ein Annuitätendarlehen: ein Darlehen mit konstanter Monatsrate. Sie wählen den Sollzins (den nominalen Zinssatz) und die anfängliche Tilgung (den Tilgungssatz, als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr). Die Monatsrate steht damit fest:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Jeden Monat werden Zinsen auf die verbleibende Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt die Schuld. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil wächst — bei gleichbleibender Gesamtrate. Dr. Klein beschreibt dasselbe Prinzip: Zinsen fallen nur auf die verbleibende Restschuld an, sodass der Tilgungsanteil mit jeder Rate wächst.

Hier die Berechnung als kurzes Skript, das Sie überall mit Python nachvollziehen können:

def baufi(darlehen, sollzins, tilgung, jahre):
    rate = darlehen * (sollzins + tilgung) / 12
    restschuld, zinsen_gesamt = darlehen, 0.0
    for _ in range(jahre * 12):
        zinsen = restschuld * sollzins / 12
        restschuld -= rate - zinsen
        zinsen_gesamt += zinsen
    return round(rate), round(restschuld), round(zinsen_gesamt)

print(baufi(320_000, 0.04, 0.02, 10))  # (1600, 241467, 113467)

Verschiedene Rechner runden unterschiedlich oder verrechnen Zinsen jährlich statt monatlich, sodass der Tilgungsplan Ihrer Bank über zehn Jahre um ein paar hundert Euro abweichen kann. Die Struktur bleibt identisch.

Durchgerechnetes Beispiel: 320.000 € bei 4 % Sollzins

Ich habe das obige Skript für ein Darlehen und drei Tilgungssätze laufen lassen. Die 4 % sind ein illustrativer Rundwert, kein konkretes Angebot. Zum Vergleich: Interhyps veröffentlichte Effektivzinsen für die Woche vom 7. bis 13. September 2026 lagen je nach Beleihungsauslauf bei 3,99 % bis 4,38 % für 10-Jahres-Laufzeiten.

Anfängliche Tilgung	Monatsrate	Restschuld nach 10 Jahren	Zinsen in 10 Jahren	Jahre bis zur vollständigen Tilgung
1 %	1.333 €	280.733 €	120.733 €	ca. 40,3
2 %	1.600 €	241.467 €	113.467 €	ca. 27,6
3 %	1.867 €	202.200 €	106.200 €	ca. 21,3

Eigene Berechnung mit der Formel oben: 4 % Sollzins, konstante Monatsrate, Zinsen monatlich verrechnet. Nur illustrativ.

Die 1-%-Zeile ist die Falle, die das Widget verbirgt. Die Monatsrate wirkt freundlich, aber nach zehn Jahren schulden Sie noch rund 88 % des Darlehens — der Rechner zeigt das nur als kleine Zeile namens "Restschuld".

Warum die Rate gleich bleibt, während sich die Aufteilung verschiebt

Bei 2 % Tilgung enthält die Zahlung im ersten Jahr rund 12.681 € Zinsen und nur 6.519 € Tilgung. Im zehnten Jahr teilen sich dieselben 19.200 € Zahlungen in rund 9.862 € Zinsen und 9.338 € Tilgung. Diese Verschiebung erklärt, warum eine höhere Tilgung überproportional wirkt: zusätzliche Tilgung früh senkt die Restschuld, auf die in jedem späteren Monat Zinsen anfallen.

Was jede Eingabe wirklich bewirkt

Eingabe	Was sie verändert	Wo sie sich versteckt
Kaufpreis	Basis für Kaufnebenkosten und Darlehenssumme	Wird oft ohne Kaufnebenkosten eingegeben
Eigenkapital	Darlehenshöhe und Beleihungsauslauf-Stufe	Zinsstufen nutzen den Bankwert, nicht Ihren Kaufpreis
Sollzins / Effektivzins	Zinsen auf die Restschuld vs. die tatsächlichen Jahreskosten	Rechner zeigen einen Beispielzins
Tilgung	Tilgungstempo und Gesamtzinsen	Voreinstellung ist oft die niedrigste
Sollzinsbindung	Wie lange der Zins festgeschrieben ist	Kürzere Bindungen sind heute meist günstiger, später riskanter
Sondertilgung	Zusätzliche Zahlungen zur Reduzierung der Restschuld	Nur, wenn Ihr Vertrag das erlaubt

Der Beleihungsauslauf ist wichtig, weil Banken in Stufen bepreisen. Nach den Interhyp-Zahlen oben bewegt sich der 10-Jahres-Effektivzins von 3,99 % unter 70 % Finanzierung bis 4,38 % über 90 % — dasselbe Haus kostet also mehr, je weniger Eigenkapital Sie mitbringen. Der Zins selbst wird ausführlich in unserem Baufinanzierungs-Erklärartikel behandelt.

Bank, Makler oder neutral: Rechner im Vergleich

Die fast identischen Suchvarianten (Sparkasse, Commerzbank, Check24, "kostenlos", "online") sind keine getrennten Tools unterschiedlicher Qualität. Sie fallen in drei Typen. Diese Tabelle fasst zusammen, was jeder Anbieter selbst über seinen Rechner veröffentlicht.

Rechner	Typ	Was Sie eingeben	Was Sie erhalten
Interhyp	Makler	Monatsrate oder Preis, Eigenkapital, Zinsbindung, Zweck	Sollzins, Darlehen inkl. geschätzter Kaufnebenkosten, Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung, Tilgungsplan
Sparkasse	Bank	Zweck, Finanzierungsbedarf, Eigenkapital, Zinsbindung, anfängliche Tilgung	Erwartete Monatsrate auf Basis eines Beispielzinses, Restschuld nach der Zinsbindung
Commerzbank	Bank	Preis, Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, Monatsrate, Zinssatz	Tilgungsplan und Varianten
Check24-Zinsrechner	Vergleichsportal	Immobilien- und persönliche Angaben	Mögliche Zinssätze auf Basis von Angeboten von mehr als 650 Anbietern

Der Unterschied, den man im Kopf behalten sollte, ist das Geschäftsmodell. Der Rechner einer Bank existiert, um Sie in ihr eigenes Produkt zu bringen. Der Rechner eines Maklers oder Portals existiert, um Ihre Anfrage an einen Kreditgeber-Pool weiterzugeben. Alle sind legitim; keiner ist ein neutraler Schiedsrichter.

Was kein Rechner zeigt

Kaufnebenkosten sind zusätzliches Geld. Interhyps eigene Beispielrechnungen gehen von Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 % des Kaufpreises aus. Geben Sie 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital ein und vergessen die Nebenkosten, finanziert der Rechner 320.000 €. Mit 10 % Nebenkosten (40.000 €) liegt das echte Darlehen bei 360.000 €: bei gleichem 4 % und 2 % steigt die Monatsrate von 1.600 € auf 1.800 € und die Restschuld nach zehn Jahren von 241.467 € auf 271.650 €. Die vollständige Liste der Nebenkosten finden Sie in unserer Aufstellung der Kaufnebenkosten.

Der Zins ist ein Beispiel, kein Angebot. Interhyps Seite weist darauf hin, dass das Ergebnis der ersten Planung dient und ein individuelles Angebot aus einer persönlichen Beratung stammt. Ihr tatsächlicher Zins hängt von Einkommen, Eigenkapital, der Immobilie und Ihrer Aufenthaltssituation ab — für Nicht-EU-Käufer behandeln wir das in Immobilienkauf als Ausländer.

Das Anschlussfinanzierungsrisiko bleibt außerhalb der Rechnung. Die Restschuld ist eine Zahl, kein Plan. Sind die Zinsen am Ende der Zinsbindung höher, kostet dieselbe Restschuld jeden Monat mehr.

Ein 15-Minuten-Check, bevor Sie einem Ergebnis vertrauen

1. Rechnen Sie die Monatsrate mit der Formel nach. Stimmt sie nicht überein, finden Sie die zusätzliche Eingabe (Gebühren, Sonderzahlungen).
2. Zählen Sie die Kaufnebenkosten zum Darlehen hinzu, oder prüfen Sie, ob der Rechner das bereits tut.
3. Schauen Sie sich die Restschuld nach der Zinsbindung an und fragen Sie sich, ob eine Anschlussfinanzierung bei 1–2 Prozentpunkten höheren Zinsen noch tragbar wäre.
4. Vergleichen Sie mindestens zwei Rechnertypen, darunter einen mit echten Angeboten.
5. Erst danach die Telefonnummer angeben.

Wer reale Angebote neben den eigenen Zahlen sehen will, kann sie über einen Vermittler nebeneinander vergleichen lassen.

Für den kompletten Kaufweg von der Besichtigung bis zum Notartermin siehe unseren kompletten Guide zum Hauskauf in Deutschland.

FAQ

Wie wird die Monatsrate bei einer Baufinanzierung berechnet?

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Rate bleibt konstant, aber der Tilgungsanteil wächst, während die Restschuld sinkt.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der nominale Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins sind die jährlichen Gesamtkosten inklusive bestimmter Gebühren und des Zahlungszeitpunkts — die Zahl, mit der Angebote verglichen werden sollten.

Wie hoch ist eine typische Tilgung?

Rechner geben oft standardmäßig 1–2 % vor. Wie das durchgerechnete Beispiel zeigt, können bei 1 % nach zehn Jahren noch rund 88 % des Darlehens offen sein — die Wahl zählt also mehr, als die Voreinstellung vermuten lässt.

Sind Online-Baufinanzierungsrechner genau?

Die Arithmetik stimmt für die eingegebenen Werte. Das Ergebnis ist nur so realistisch wie der Beispielzins und die einbezogenen Kosten. Es dient der Orientierung, nicht als Angebot.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz-, Kredit- oder Steuerberatung dar. Zinssätze, Beleihungsauslauf-Schwellen und die durchgerechneten Beispiele sind illustrative Werte der genannten Quellen zum Stand September 2026 und ändern sich mit den Marktbedingungen sowie der individuellen Bonität. Vergleichen Sie aktuelle Angebote über lizenzierte Partner wie Tarifcheck, bevor Sie eine Finanzierungsentscheidung treffen. Alle Angaben ohne Gewähr.